UStA-Sozialinfo 2002

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Mietrecht

Viele von Euch werden jetzt zum ersten Mal eine Wohnung suchen und damit vor einer Menge Probleme stehen. Wir wollen aber in diesem Rahmen nur ein wenig auf das Mietrecht eingehen, da es sich ständig verändert. Falls Ihr Probleme habt, könnt Ihr zur Rechtsberatung des UStAs oder zur Rechtsberatung des Studentenwerks gehen. Manchmal hilft auch schon ein Besuch beim UStA-Sozialreferat weiter. Auch kann man bei Mietrechtsproblemen den örtlichen Mieterverein zu Rate ziehen, Anspruch auf Beratung haben jedoch nur Mitglieder. Folgende Ausführungen sollen etwas Klarheit rund um das Mietrecht bringen und einige Tipps und Tricks geben. Auf jeden Fall sollte stets der Abschnitt "Merksätze" am Ende dieses Artikels gelesen werden, da hier in Kurzform häufig gestellte Fragen beantwortet werden. Alle Angaben wurden überprüft, allerdings können wir für die Richtigkeit keine Gewähr übernehmen.

Mietverträge

Die meisten Mietverträge werden als käufliche Vordrucke ("Form-Mietverträge", "Blanko-Mietverträge") abgeschlossen. Es existieren sehr viel verschiedene Vordrucke, die aber meist vermieterfreundliche Passagen enthalten (schließlich kaufen ja auch die Vermieter solche Vordrucke). Oft finden sich in diesen Vordrucken unzulässige Passagen, oder solche die mit dem AGB-Gesetz (Gesetz zur Regelung des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen) nicht vereinbar sind. Rechtlich unzulässige Passagen sind unwirksam. An ihre Stelle treten dann die gesetzlichen Bestimmungen und Regelungen in Kraft.

Ein Mietvertrag sollte eine Nachfolgeklausel aufweisen, die es ermöglicht, auch vor dem Ablauf der Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag auszutreten. Das ist z. B. wichtig, wenn man mehr oder weniger spontan den Hochschulort wechseln will. Die Nachfolgeklausel erlaubt es dem Studi, selbst nach zumutbaren Nachmieter zu suchen und, wenn diese gefunden wurden, dass diese die Nachfolge im Mietvertrag antreten.

Ein Mietvertrag gilt schon als abgeschlossen, wenn sich Mieter und Vermieter mit einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung über das Gröbste (Wohnung, Mietpreis, Mietbeginn) geeinigt haben. In diesem Fall gehen alle weiteren Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hervor, die relativ mieterfreundlich gehalten sind. Trotzdem solltest du auch in deinem Interesse nur schriftliche Mietverträge abschließen, denn die Unklarheiten, die hinter mündlichen Mietverträgen stecken, liefern Stoff für eine Menge Streitigkeiten.

Untermiete

Untermiete muss vom Vermieter genehmigt sein, sonst kann bei nicht genehmigter Untervermietung ein Kündigungsgrund vorliegen. Bestimmte Gründe (z.B. zu große Wohnung in Zusammenhang mit hoher persönlicher Mietbelastung) können zu einem gesetzlichen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung einzelner Zimmer führen. Die ein berechtigtes Interesse an Untervermietung führenden Gründe müssen aber erst nach Abschluss des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter entstanden sein. Mietet jemand eine Wohnung an, um eine WG zu gründen, so muss er die Erlaubnis des Vermieters dazu haben. Es empfiehlt sich deshalb in diesem Fall dringend, einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag aufzunehmen. Der Vermieter muss bei Ablehnung von Untermietverhältnissen stichhaltige Gründe bringen können. Nur wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll, muss man auf die Gutmütigkeit der Vermieterpartei hoffen.

In jedem Fall haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden, die durch das Untermietverhältnis bzw. die Untermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig entstanden sind. Bei von Vermieter nicht genehmigten Untermietverhältnissen haftet der Mieter vollständig. Bei Untermietverhältnissen gelten meist die Bestimmungen "normaler" Mietverhältnisse (z. B. bzgl. Mieterhöhung oder Kündigung).

Kaution

Die Kaution darf drei Monatsmieten (Kaltmiete plus fixe Nebenkosten, verbrauchsabhängige Nebenkosten bleiben unberücksichtigt) nicht übersteigen. Wenn eine Warmmiete oder eine monatliche Nebenkostenpauschale vereinbart worden ist, ist der Betrag auch relevant für die Berechnung der maximalen Kaution. Die Kaution darf in drei gleichen Raten gezahlt werden, die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem eigens dafür eingerichteten Konto bei einem Kreditinstitut anlegen. Dieses Geld und die Zinsen (mindestens üblicher Zinssatz für Sparguthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist) sind Eigentum des Mieters. Der Vermieter darf nur dann an das Geld, wenn die Geldforderung gerichtlich bestätigt oder zwischen den Vertragspartner unstrittig ist. Sofern keine Forderungen gestellt werden, muss der Vermieter die Kaution in voller Höhe und verzinst spätestens drei bis sechs Monate (je nach Gerichtsbeschluss) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Vermieter haben das Recht, von der zurück gezahlten Kaution Forderungen abzuziehen. Der Abzug muss allerdings für die Mieter transparent bleiben, so dass diese die Möglichkeit zum Einspruch haben.

Studierendenwohnheime

Hier besteht für den Vermieter keine Verzinsungspflicht für die Kaution. Die Miete muss vergleichsweise billig sein, kann allerdings von den Trägern des Wohnheimes relativ leicht erhöht werden. Hier sind meist keine besonderen Gründe durch die Träger anzugeben. Sind nicht einsehbare Mietpreiserhöhungen geplant, so empfiehlt sich ein Besuch beim UStA zur Selbstorganisation der Betroffenen, um gemeinsam gegen die Mietpreiserhöhungen vorgehen zu können. Häufig existieren hierbei auch besondere rechtmäßige Kündigungsgründe, wie etwa Exmatrikulation oder überschreiten der Höchstwohndauer (Mietzeitbegrenzung). Wenn wegen einer Mietzeitbegrenzung im Wohnheim gekündigt wurde, kann man von der Sozialklausel keinen Gebrauch machen.

Wohngemeinschaften

Wohngemeinschaften lassen sich grob anhand der Art des Mietvertrages unterscheiden

1. Ein Mieter tritt als Hauptmieter auf. Es ist vereinbart, dass er die übrigen Zimmer untervermieten darf (vor Vertragsabschluss mit dem Vermieter abklären). Der Hauptmieter ist im Verhältnis zum Vermieter für alles verantwortlich. Er muss daher auch den Ausfall tragen, wenn z. B. ein Untermieter zahlungsunfähig ist oder plötzlich auszieht. Der Hauptmieter kann nur darauf vertrauen, dass die anderen WG-Mitglieder sich an den zusätzlichen Kosten beteiligen, einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht. Sollte der Hauptmieter ausziehen, bleibt es dem Vermieter freigestellt, ob er nun mit einem Untermieter einen neuen Mietvertrag abschließt oder nicht. Deshalb sollte eine Kündigung des Hauptmieters immer unter Absprache mit den anderen Mitbewohnern erfolgen.
2. Alle Mieter sind gleichberechtigte Hauptmieter. In diesem Fall ist jedes einzelne WG-Mitglied für die gesamte WG, also für alles verantwortlich (gesamtschuldnerische Haftung). Der Vermieter kann von jedem Hauptmieter die gesamte Miete, aber auch die Erfüllung anderer Mietverpflichtungen, fordern und notfalls einklagen. Zahlt ein WG-Mitglied nicht, so müssen die anderen Mieter diesen Verlust unter sich ausgleichen, haben aber Regressansprüche gegen das nicht zahlende Mitglied.

Der Vermieter kann entweder nur der gesamten WG oder überhaupt niemandem kündigen. Kündigungen an Einzelpersonen sind unzulässig. Manche Gerichte bzw. Richter gehen aber mehr und mehr dazu über, von dieser Regelung Abstand zu nehmen, wenn der Kündigungsgrund auf das Verschulden einer einzelnen Person zurückzuführen ist. Dann ist der Vermieter unter Umständen verpflichtet, das Mietverhältnis mit den anderen WG-Mitgliedern fortzusetzen.

Unter ganz engen Voraussetzungen, nämlich wenn die Mieter alle Studierende oder in der Ausbildung sind und in der Vergangenheit schon Wechsel stattgefunden haben, kann der Vermieter verpflichtet sein, dem Wechsel im Hauptmietverhältnis, das heißt dem Ausscheiden eines Hauptmieters und der Aufnahme eines neuen Mitgliedes, zuzustimmen. Für alle Hauptmieter besteht jedenfalls das Recht auf Untervermietung des freiwerdenden Zimmers, so dass die Zahl der in der WG wohnenden Personen immer gleich bleiben kann. Will die ganze WG kündigen, so müssen zur Wirksamkeit dieser Kündigung alle Mieter unterschreiben. Will jemand partout nicht unterschreiben oder will nur einer unterschreiben, sollte versucht werden, sich mit dem Vermieter zu einigen.

Wenn es mal richtig Ärger gibt ...

mit Gericht, Anwalt, skrupellosen Vermietern, (polizeilichen) Zwangsräumungen und Möbeln, die im Regen auf dem Asphalt stehen, dann ist der UStA die erste Anlaufstelle. Neben den Sozialreferenten kannst du dich auch von unseren Anwälten zu einem Unkostenbeitrag von 5 DM beraten lassen. Wichtige Merksätze: Wechselt der Eigentümer des Mietobjektes, so bleibt der Mietvertrag davon unangetastet. Unrechtmäßige Vertragsklauseln sind immer nichtig. An ihre Stelle treten die gesetzlichen, zumeist mieterfreundlichen Bestimmungen.

Musizieren oder Musik hören darf der Mieter auch ohne Erlaubnis der Vermieter, allerdings nur in Zeiten, in denen das von der Hausordnung her erlaubt ist. Probleme kann es bei Musikinstrumenten geben, die üblicherweise nicht in Wohnungen gespielt werden (z. B. Posaune, Schlagzeug, ganze Bands sowieso). Längeres Musizieren (täglich mehr als zwei Stunden, z.B. bei Studierenden der Musikhochschule) bedürfen der Erlaubnis des Vermieters. Bestimmungen, die im Mietvertrag das Rauchen verbieten, sind unzulässig und damit nichtig.

Zugang zur Wohnung für Vermieter besteht nur nach Ankündigung und nach vorheriger Genehmigung des Mieters. Die Vermieter dürfen in der Regel nur mit Erlaubnis der Mieter einen Schlüssel zur Wohnung behalten. Der Mieter muss dafür sorgen, dass in Notfällen der Vermieter Zugang zur Wohnung hat (z. B. Schlüssel beim Hausmeister hinterlassen).

Dem Vermieter nicht angezeigte Mängel können bei größer werden des Schadens zur Schadensersatzpflicht führen.

Kleintiere (z.B. Vögel, Hamster) können immer dann gehalten werden, wenn sie keine Gefahr und keine Belästigung für die anderen Mieter darstellen und im Mietvertrag nicht ausdrücklich verboten werden.

Vertragsklauseln, die weiblichen bzw. männlichen Besuch ganz oder über die Nacht verbieten (gibt es wirklich noch) sind lustig, sittenwidrig, unrechtmäßig und damit nichtig. Bürgschaften von Eltern können von Vermietern verlangt werden.

Feten sollte man in eigenem Interesse bei den Nachbarn (verbunden mit einer Einladung) im Vorfeld abklären. Bei besonderen Anlässen (z. B. Vordiploms-Party, Geburtstag, Silvester) kann evtl. die Nachtruhe (ab 22 Uhr Zimmerlautstärke) gelockert werden.

Offensichtlich unrechtmäßige Mieterhöhungen und Kündigungen brauchen nicht beachtet werden, allerdings empfiehlt sich die möglichst frühzeitige Abklärung mit dem Vermieter.

Zeitmietverträge können nur mit außerordentlichen Gründen gekündigt werden.

Der Verlust eines Schlüssels stellt nur dann einen Grund zum Austausch der Schlösser dar, wenn mit dem Schlüssel Gegenstände verloren gingen, durch die auf das zugehörige Haus bzw. Wohnung geschlossen werden kann.

Der Vermieter hat bei Zentralheizungen die Pflicht zum Heizen, so dass die Mietwohnungen auf 20 - 22 Grad beheizbar sind.

Links

Deutscher Mieterbund (DMB)

Adresse:
Deutscher Mieterbund
Littenstraße 10
10179 Berlin
Telefon: 030 / 2 23 23 - 0
Telefax: 030 / 2 23 23 - 100
www: www.mieterbund.de
Email: info@mieterbund.de
Keine Rechtsberatung. Rechtsberatung nur für Mitglieder bei den örtlichen Mietervereinen.

Mieterbund Karlsruhe
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Tel.:(07 21) 37 50 91
Fax:(07 21) 37 81 25
www: www.mieterverein-karlsruhe.de
Email: info@mieterverein-karlsruhe.de
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